香港金管局在上周三終於略為「減辣」，將非住宅物業的按揭貸款限制，從四成上限調高至五成。有些評論說可以略為推動一下舖市，但實際上真的可以借到五成嗎？

相信有投資過工商物業的朋友都應該清楚，買舖與購買住宅物業不同，可以借到最高上限的機會，簡直係難過登天！因為除了五成按揭的限制外，金管局還設立 N 咁多個關卡，將按揭成數好像剝皮一樣，一層又一層撕下來，撕到最後如果還能借到兩三成的話，已經算是不錯。

首先第一道關卡：如果買家本身有其他物業有按揭或擔保，就算該物業為住宅用途，按揭成數都要下調一成。這招對絕大部分投資者（包括我在內）都冇可能過關，因為正常人買樓，第一間通常都買住宅，然後才考慮投資舖位，冇住宅就先買舖的人，我估十個裏面都未必有一個。

另一關是按揭之每月總供款額，不可高於入息的四成。香港舖位租金的回報率，通常只得一厘至兩厘多，三厘已經是絕頂靚舖，但打折後計算的供款比率，亦冇可能難達到要求。除非借貸人有其他收入，不過又可能已計算到其他住宅按揭，冇乜水位再放落舖位。
試舉一個實際例子：假設某人想買一間 2000 萬元的舖位，「天真地」以為可以借到五成，還款年期 20 年，按揭息率 3 厘，每月供款額就是 55,460 元。如果以供款額與入息四成的比例計算，即是租金收入要 55,460 元 / 40% = 138,650 元。

一個 2,000 萬元的舖位，可以收到 3 至 5 萬元租金已經不錯，邊可能收到 13 萬租？如果投資者沒有其他收入，假設舖位租金 5 萬元，貸款就只能借到 360 萬，按揭成數只有 360 萬元 / 2,000 萬元 = 18%。

如果唔問銀行，問財仔借錢呢？假設按揭息率 8 厘，每月供款額 83,644 元，即係支付 1,000 萬元首期之後，就算鐵約準時收足5萬元租金，每月都要補貼 33,644 元，一年補貼 40 萬元，蝕息 = 1,000 萬 x 8% – 5 萬 x 12 = 20 萬元，真係幾肉痛。

所以對於舖位的投資者，會使用資產淨值作為審批基礎，主要是證明手上持有足夠資產，打折及減去未清還的貸款後，可以 Cover 新造按揭的整筆貸款額。例如借款人擁有另一間 2,000 萬元物業，按揭貸款為 300 萬，資產淨值等於 2,000 萬 x 50% – 300 萬元 = 700萬，可以作為舖位 700 萬元按揭的審批基礎。不過用這種方法，按揭成數就要再減一成。

不少投資者都會用有限公司來買舖位，方便將來透過公司股權轉讓買賣，繳付較低的印花稅率，不過按揭成數又要再減一成。壓力測試亦是困難的一關，需要計算加息三厘以後，供款與入息比率不能超過 50％，大部分情況在計算之後，按揭成數都要再減一些。

最後一關就是物業估價。目前通街都是吉舖，租客也可能欠租數月，甚至已經關門大吉，銀行估價都會變得大為保守，估唔足價的機會非常大。所以聚合以上多個因素之後，買舖想借到五成的機會，絕對是難過登天。