光陰似箭，日月如梭，轉眼已經踏入年底，回顧在過去的一年，住宅樓市沒有怎樣下跌，但工商物業就跌到飛起，特別在油尖旺、銅鑼灣的商舖跌得最慘，成交價較去年六月政治事件發生之前，跌幅高達三至五成，寫字樓跌幅平均一至兩成，就算連甲級商廈亦無可幸免。近日中環中心每方呎成交租金僅約 40 元，銀座式商廈亦出現多宗大幅蝕讓，例如銅鑼灣 Oliv 中層全層樓上舖，最近剛以 4,000 萬元售出，帳面蝕 3,152 萬元，真係聞者傷心，聽者流淚。

對於工商物業價格下跌，很多投資者關心的問題是：應否在這時候趁低吸納，摸底博反彈？

我的看法是：二線寫字樓及工廈，如果價格跌得夠多，勉強可以考慮；但一級寫字樓就唔值得博，商舖就更加唔會考慮。

我們做投資的人，對於一個項目是否值得摸底博反彈，不是看今天較昨天跌了多少，而是看將來的前景，價格是否有潛在升幅，或會繼續下跌？例如 100 元的滙豐，如果你單憑股價跌了一半，在 50 元的時候購入，今天應該會喊得幾慘。

從大環境的角度看，新冠肺炎對香港的影響是遲早會完結的，但香港金融地位的轉變，從國際城市變成普通城市，就無論肺炎是否存在，都是改變不到的事實。中美貿易戰的過程中，香港變成一隻夾在中間的棋子，美國撤銷香港特別待遇，中國會將原本經由香港的貿易，轉移至內地港口；特別是經歷一年多的政治事件後，很多國內人不再來香港，國內企業亦會減少在香港開設公司，甲級寫字樓的需求也會大幅減少。

目前中港關係進入第三階段，是「中國不需要以前的香港」，香港變成普通城市，所以工商物業的價格，較難保持在一線城市最貴的水平。雖然有些油尖旺、銅鑼灣的舖位，較去年大跌三至五成，但相對地球上很多一線城市來說，仍然是最昂貴的！假若自由行不再來香港，全靠本土消費支撐的話，香港工商物業的價格，還應該較其他一線城市貴數倍嗎？

根據戴德梁行的報告，本港第三季整體商舖租金繼續下跌，空置率再創新高，銅鑼灣商舖平均租金本年累跌 41.3%，但相信最差情況已經出現，未來商舖市場隨着疫情緩和，有望逐漸走出谷底。對於戴德梁行「最差情況已經出現」的看法，我是不太認同的，可能戴德梁行的人並沒有經營零售店舖，唔知道實際情況有幾慘吧？香港零售管理協會就比較貼地，預計全港約 25% 零售店舖將在今年底前結業，即係每四間就有一間關門大吉！這些關門的店舖，老闆都已經嘔晒全副身家及棺材本頂到最後一秒，將來就算疫情問題解決，也未必有錢東山再起，再開新的店舖了。

由於香港地位的轉變，一些二線寫字樓及工廈，若以本土民生業務為主，呎價在較便宜的水平，還可能值得博一博；但對於一線商舖及物業，就算呎價跌了一半，仍屬於全球偏貴水平，未必單憑價格跌了很多，就可以趁低吸納。