這幾年我一直看好香港住宅樓市，唯獨是納米樓的市場，我就極度看淡，從不建議大家購買。最近出現多宗納米樓見血成交，真係聞者傷心，見者流淚，希望大家都不是當中的受害者。

最新鮮熱辣的一宗見血個案，是恒地旗下蝶翠峰第五期的尚悅．嶺，地址在元朗大棠路 99A 號，兩座住宅大廈共 504 個單位，以納米單位為主，最低實用面積只有 174 平方呎。物業在上月開始入伙，最新一個二手蝕讓個案在高層J室，實用面積 195 平方呎，原業主於 2019 年以 364 萬元一手購入，持貨僅一年多後以 345 萬元沽出，帳面蝕讓 19 萬元，連同 10% SSD 稅共蝕了超過 53 萬元，認真慘情。

尚悅．嶺是非常典型的納米盤開積，每層兩電梯共十一個單位，只要你看一看這樓盤的平面圖，就會明白點解很多人都沒有搬入去住……由於這樓盤在市場上湧現大量租盤，出現供過於求的情況，目前租金叫價持續向下，最便宜租盤已經跌至七千至八千元，實用呎租只有三十多元，回報率只有兩厘。

另一個案例就是佳源國際及陞域集團發展的「龍床盤」屯門菁雋，一個實用面積 177 平方呎的開放式單位，近期以 289 萬元易手，帳面貶值約 7 萬元。由於原業主持貨僅逾一年多，轉手需付 10% 額外印花稅，相關稅項由買家支付。

除了在新界外，市區的納米樓也出現蝕讓二手成交，例如筲箕灣柏匯低層 B 室單位，實用面積 188 方呎，本月以 428 萬元轉手，持貨五年輸掉接近 20 萬元，而比較同期的中原樓價指數，五年內就上升了 30% 以上；長沙灣納米盤 AVA 61 出現數宗撻大訂個案，遭發展商沒收樓價 15% 訂金，樓盤以納米單位為主，實用面積由 161 至 232 平方呎，發展商將撻訂貨推出重售，最多減價一成，代表早前一手買入的業主，絕大部分在帳面上都要虧損。

目前很多納米盤在收樓之後，都立刻放租或放售，出現「人踩人」的情況，業主互相鬥平，將租金及售價越壓越低。出現這種情況的原因，可能是當初不少業主，都是「上咗車先算啦」的心態，或是「成功靠父幹」，由父母幫孩子畀錢購買，而當大家看示範單位的時候，發展商並不會將正常人住屋內的所有傢俬及雜物，全部擺放在示範單位之內，所以買家看後感覺良好，並不會覺得有問題。但到真正收樓之後，就會真相大白，原來一百多呎真係唔夠住，所以寧可繼續租樓，至於「成功靠父幹」的子女，就繼續住在父母的大屋，每天有工人姐姐照顧，而不會自己一個人搬入去。

根據我的粗略計算，在 2011 年至 2020 年期間，共有接近一萬個面積少於 260 平方呎的納米單位推出市場，其中以恒基興建的數量最多，佔納米樓總數約三分之一，是各大地產商之首。點解恒基特別多納米樓？估計當中的原因，是很多納米樓的發展模式，都是強拍重建收到整合業權後再發展，而這些地盤面積通常比較小，用來興建納米樓才可以賺到較多。