轉眼間又踏入 2021 年了。對於 2021 年的樓市預測,我的看法基本上與 2020 年變動不大,保持接近的看法:
(1)住宅樓價:保持橫行
根據屋宇處報告顯示,「上蓋建築工程動工通知」在 2018、2019 及 2020年 1 – 10 月的單位數量為 12,676、12,693 及 7,003 個,所以未來每年的新樓供應,很大機會在 13,000 個單位以下,而「新香港人」取得三粒星身份證每年超過八萬人,加上「成功靠父幹」的龐大需求,政治事件及疫情對從事金融業的中產也沒有太大影響,故此在供求失衡的情況下,住宅樓價下跌機會不會太高,全年在數個巴仙範圍上落。
(2)住宅租金:一成跌幅
雖然住宅樓價不會下跌,但租金我就看得比較悲觀,全年可能出現一成的跌幅,主要是業主以中高收入或持有較多資產的人為主,但租樓人士就較多是中低收入,受到政治事件及肺炎疫情的影響較大,出現大量裁員及減薪情況,減低市場的承租能力。另一方面是經過政治事件之後,國內學生來香港讀大學的數量大減,影響一些接近大學區域的學生盤,例如沙田及大埔等,租金出現明顯得跌幅。
至於中高檔豪宅的租務市場,很多租客來自國企及外資派來的員工,通常由公司支付租金,可惜在政治事件之後,派到香港的員工大幅減少,減少中高檔豪宅的租務需求,未來租金亦會繼續下跌。
(3)寫字樓及工廈:甲級跌幅較多,二線橫行
高檔寫字樓與國企及外資公司在本港業務有很大關連,未來一年將會繼續減少香港業務,所以中環、金鐘、尖沙咀甲級寫字樓的價格及租金將繼續下跌,估計會再跌一至兩成,特別是中資機構集中的寫字樓,跌幅將會更加明顯。至於東九龍如觀塘、九龍灣等地區,甲級寫字樓嚴重供過於求,估計下跌幅度較多,至於二線寫字樓及工廈,以本地小公司為主,雖然經營環境也出現困難,但情況不算太嚴重,估計橫行為主。
(4)商舖:非常悲觀
商舖應該是所有工商物業中,前景最為悲觀的物業。與住宅市場不同,除非是數十年前買下的舖位,否則開街舖做生意的人,絕大部分都是租舖,當生意額暴跌幾個月,店舖老闆就會捱不住,初頭是冇錢交租,再蝕下去就被迫關門大吉,而連鎖店老闆會刪減分店數量,開新店也會暫時停止。
商舖價格對市場的反應,通常比住宅快速得多。例如住宅的業主,就算遇到失業或經濟困難,通常不會立刻劈價賣樓,但街舖的租客只要連蝕幾個月,很快就會關門大吉,欠下租金也不一定畀返業主,所以業主劈價速度可以很快,租金在轉眼之間減幅超過一半以上,賣出叫價亦可大幅下調。
所以商舖市場在 2021 年會繼續悲觀,民生地區可能還有點希望,但非民生區如油尖旺、銅鑼灣等就比較慘烈,大量舖位租唔出去,連差餉地租都要蝕埋,各位投資者要做好心理準備。
摘錄自東周刊907期 Book A 【投資樂園】
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