轉眼間又踏入 2021 年了。對於 2021 年的樓市預測，我的看法基本上與 2020 年變動不大，保持接近的看法：

（1）住宅樓價：保持橫行

根據屋宇處報告顯示，「上蓋建築工程動工通知」在 2018、2019 及 2020年 1  – 10 月的單位數量為 12,676、12,693 及 7,003 個，所以未來每年的新樓供應，很大機會在 13,000 個單位以下，而「新香港人」取得三粒星身份證每年超過八萬人，加上「成功靠父幹」的龐大需求，政治事件及疫情對從事金融業的中產也沒有太大影響，故此在供求失衡的情況下，住宅樓價下跌機會不會太高，全年在數個巴仙範圍上落。

（2）住宅租金：一成跌幅

雖然住宅樓價不會下跌，但租金我就看得比較悲觀，全年可能出現一成的跌幅，主要是業主以中高收入或持有較多資產的人為主，但租樓人士就較多是中低收入，受到政治事件及肺炎疫情的影響較大，出現大量裁員及減薪情況，減低市場的承租能力。另一方面是經過政治事件之後，國內學生來香港讀大學的數量大減，影響一些接近大學區域的學生盤，例如沙田及大埔等，租金出現明顯得跌幅。

至於中高檔豪宅的租務市場，很多租客來自國企及外資派來的員工，通常由公司支付租金，可惜在政治事件之後，派到香港的員工大幅減少，減少中高檔豪宅的租務需求，未來租金亦會繼續下跌。

（3）寫字樓及工廈：甲級跌幅較多，二線橫行

高檔寫字樓與國企及外資公司在本港業務有很大關連，未來一年將會繼續減少香港業務，所以中環、金鐘、尖沙咀甲級寫字樓的價格及租金將繼續下跌，估計會再跌一至兩成，特別是中資機構集中的寫字樓，跌幅將會更加明顯。至於東九龍如觀塘、九龍灣等地區，甲級寫字樓嚴重供過於求，估計下跌幅度較多，至於二線寫字樓及工廈，以本地小公司為主，雖然經營環境也出現困難，但情況不算太嚴重，估計橫行為主。

（4）商舖：非常悲觀

商舖應該是所有工商物業中，前景最為悲觀的物業。與住宅市場不同，除非是數十年前買下的舖位，否則開街舖做生意的人，絕大部分都是租舖，當生意額暴跌幾個月，店舖老闆就會捱不住，初頭是冇錢交租，再蝕下去就被迫關門大吉，而連鎖店老闆會刪減分店數量，開新店也會暫時停止。

商舖價格對市場的反應，通常比住宅快速得多。例如住宅的業主，就算遇到失業或經濟困難，通常不會立刻劈價賣樓，但街舖的租客只要連蝕幾個月，很快就會關門大吉，欠下租金也不一定畀返業主，所以業主劈價速度可以很快，租金在轉眼之間減幅超過一半以上，賣出叫價亦可大幅下調。

所以商舖市場在 2021 年會繼續悲觀，民生地區可能還有點希望，但非民生區如油尖旺、銅鑼灣等就比較慘烈，大量舖位租唔出去，連差餉地租都要蝕埋，各位投資者要做好心理準備。